부동산사기 피하려면 계약 전 이렇게 확인하는 방법

얼마 전 지인이 전셋집을 보러 다니는데, 사진은 멀쩡하고 가격도 주변보다 2천만 원쯤 싸서 바로 계약할 뻔했다는 얘기를 들었어요. 그런데 등기부등본을 떼어보니 근저당이 꽤 잡혀 있었고, 주변 실거래가와 비교해도 보증금이 높았습니다. 집 구할 때 마음이 급하면 이런 부분이 잘 안 보이더라고요. 부동산사기는 대단히 복잡한 수법만 있는 게 아니라, 계약 전에 10분만 더 확인했으면 피할 수 있는 경우도 많습니다.

싸게 나온 집일수록 먼저 숫자부터 봅니다

전세나 매매 매물이 주변보다 유난히 저렴하면 반가운 마음보다 확인이 먼저예요. 특히 전세는 매매가 대비 전세보증금 비율이 너무 높으면 위험합니다. 예를 들어 주변 매매가가 2억 원 안팎인데 전세보증금이 1억 8천만 원이면, 집값이 조금만 내려가도 보증금 회수가 어려워질 수 있어요. 신축 빌라처럼 시세 비교가 애매한 집은 더 조심해야 합니다.

저는 보통 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 동네, 비슷한 면적, 비슷한 연식의 거래가를 먼저 봅니다. 공시가격은 실제 거래가와 차이가 날 수 있으니 참고용으로 보고, 최근 실거래가와 매물 가격을 같이 비교하는 쪽이 현실적이었어요. 한국부동산원 부동산테크나 안심전세 앱도 같이 보면 전세가율, 보증 사고 이력 같은 정보를 한 번 더 걸러볼 수 있습니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr/
• 부동산 공시가격 알리미: https://www.realtyprice.kr/
• 안심전세 앱 안내: https://www.khug.or.kr/ 또는 앱스토어에서 확인

등기부등본은 계약일과 잔금일에 둘 다 봅니다

등기부등본은 한 번만 보면 부족합니다. 계약 직전에는 깨끗했는데 잔금 전에 근저당이나 압류가 들어오는 경우도 있기 때문이에요. 계약서 쓰는 날 한 번, 잔금 치르는 날 아침에 한 번 더 확인하는 습관이 필요합니다. 인터넷등기소에서 1,000원 정도로 열람할 수 있으니 커피 한 잔 값보다 싸게 큰 위험을 줄이는 셈입니다.

볼 때는 갑구와 을구를 나눠 봅니다. 갑구에는 소유권, 압류, 가압류 같은 내용이 나오고 을구에는 근저당권, 전세권 같은 담보 관련 내용이 나옵니다. 집주인 이름이 계약 상대와 같은지, 공동명의라면 모두 동의했는지, 근저당 금액이 보증금과 합쳐 집값을 넘기지는 않는지 확인해야 해요. 근저당 채권최고액은 실제 대출금보다 크게 잡히는 경우가 많아 단순히 대출 원금만 생각하면 안 됩니다.

집주인과 중개업소 확인은 민망해도 꼭 합니다

계약 자리에서 신분증 확인을 꺼내는 게 어색할 수 있어요. 그런데 큰돈이 오가는 계약에서 이 정도 확인은 무례가 아니라 기본입니다. 신분증 이름, 등기부등본 소유자 이름, 계약서 임대인 이름이 모두 맞아야 합니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서, 위임 범위를 확인해야 하고 보증금 입금 계좌도 실제 소유자 명의인지 봐야 합니다.

공인중개사도 확인 대상입니다. 정상 영업 중인지, 등록된 사무소인지 국가공간정보포털의 부동산중개업 조회에서 볼 수 있습니다. 중개업소를 통해 계약했는데 계약서에 중개업소 정보가 빠져 있다면 그냥 넘어가면 안 됩니다. 나중에 문제가 생겼을 때 중개사고 보상과 연결될 수 있는 부분이라서요.

• 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr/
• 국가공간정보포털 부동산중개업 조회: https://www.nsdi.go.kr/
• 정부24 전입신고: https://www.gov.kr/

계약서 특약은 짧아도 분명하게 넣습니다

부동산사기 예방에서 특약은 생각보다 힘이 있습니다. 물론 특약만으로 모든 위험이 사라지는 건 아니지만, 계약 전 합의한 내용을 문서로 남겨두면 분쟁 때 기준이 됩니다. 예를 들어 잔금일 다음 날까지 현재 등기 상태를 유지한다는 내용, 선순위 근저당 말소 조건, 전세보증금 반환보증 가입에 협조한다는 내용을 넣을 수 있어요.

전세라면 전입신고와 확정일자도 바로 챙겨야 합니다. 가능하면 이사 당일 주민센터나 정부24에서 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 게 좋습니다. 임대차 신고 대상이라면 신고도 같이 처리합니다. 보증금 반환보증은 HUG, HF, SGI서울보증 등 조건이 다르니 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인해야 뒤늦게 당황하지 않습니다.

이런 말이 나오면 한 번 멈춰야 합니다

계약을 재촉하는 말은 늘 조심해야 합니다. “오늘 안 하면 바로 나간다”, “등기부는 나중에 봐도 된다”, “세금 체납은 개인 정보라 못 보여준다”, “계좌는 가족 명의로 보내라” 같은 말이 나오면 속도를 늦추는 게 맞습니다. 좋은 매물처럼 보여도 확인을 피하게 만드는 매물은 좋은 매물이 아닐 가능성이 큽니다.

사실 집 계약은 누구나 긴장됩니다. 용어도 어렵고, 중개사나 집주인이 괜찮다고 말하면 괜히 내가 예민한가 싶기도 해요. 그래도 돈을 보내기 전에는 내가 직접 확인한 자료가 있어야 마음이 편합니다. 실거래가, 등기부등본, 임대인 신분, 중개업소 등록, 보증 가입 가능 여부만 차근차근 봐도 위험한 계약은 꽤 많이 걸러집니다. 조금 번거롭더라도 이 확인 과정이 결국 내 보증금을 지키는 가장 현실적인 살림 습관이라고 생각합니다.