복비 아끼려면 이렇게 계산하는 방법

얼마 전 전셋집을 옮긴 지인이 계약서를 쓰기 직전에 복비가 생각보다 크게 나와서 당황하더라고요. 집값이 워낙 커서 몇 퍼센트 차이도 돈으로 보면 꽤 큽니다. 사실 복비는 부르는 대로 내는 돈이 아니라, 법으로 정한 상한 안에서 중개사와 의뢰인이 협의하는 돈이에요. 이 차이만 알아도 계약할 때 마음이 훨씬 덜 흔들립니다.

복비는 상한액부터 확인하면 덜 헷갈려요

복비의 정확한 이름은 부동산 중개보수입니다. 매매, 전세, 월세, 오피스텔, 상가에 따라 요율이 다르고 지역 조례도 같이 봐야 합니다. 다만 주택은 전국적으로 많이 쓰는 상한 요율 구조가 거의 비슷해서, 계약 전에 대략 계산해두기 좋습니다.

중요한 건 ‘상한’이라는 말이에요. 예를 들어 상한 요율이 0.4%라면 중개업소가 무조건 0.4%를 받아야 한다는 뜻이 아닙니다. 그 금액을 넘길 수 없다는 뜻에 가깝습니다. 그래서 계약 전에 “중개보수는 얼마로 보면 될까요?”라고 먼저 확인하는 게 좋습니다.

2026년 7월 기준으로 제가 확인할 때는 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙과 지자체 중개보수 안내를 같이 봅니다. 서울은 서울부동산정보광장에서도 관련 안내를 확인할 수 있어요.

매매 복비 계산하는 방법

주택 매매 복비는 거래금액에 상한 요율을 곱해서 봅니다. 5천만 원 미만은 0.6%에 한도 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 한도 80만 원, 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%가 기준입니다. 9억 원 이상부터는 구간이 다시 나뉘는데, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%까지 볼 수 있습니다.

예를 들어 6억 원짜리 아파트를 매매한다면 6억 원 x 0.4%라서 상한은 240만 원입니다. 여기에 중개업소가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있어요. 그러면 실제 청구액은 264만 원까지 볼 수 있습니다. 이 부분을 놓치면 “생각보다 왜 더 나오지?” 싶습니다.

근데 여기서 끝이 아닙니다. 240만 원은 어디까지나 상한이라 계약 전에 협의 여지가 있습니다. 특히 매수와 매도 양쪽을 같은 중개업소에서 진행하거나, 이미 매물을 보고 온 상태에서 서류와 조율 중심으로 진행되는 경우라면 금액을 먼저 물어보는 편이 낫습니다.

전세와 월세 복비는 거래금액 계산이 먼저예요

전세는 전세보증금이 거래금액입니다. 주택 임대차 기준으로 5천만 원 미만은 0.5%에 한도 20만 원, 5천만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%에 한도 30만 원, 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%입니다. 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%까지 봅니다.

예를 들어 전세 3억 원이면 3억 원 x 0.3%라서 상한은 90만 원입니다. 여기에 부가세가 붙으면 99만 원이 될 수 있죠. 전세는 매매보다 요율이 낮은 구간이 많지만, 금액 자체가 커서 체감은 작지 않습니다.

월세는 조금 더 헷갈립니다. 보통 거래금액을 보증금 + 월세 x 100으로 계산합니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 x 70으로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 1천만 원에 월세 60만 원이면 1천만 원 + 6천만 원이라 거래금액은 7천만 원입니다. 이 경우 5천만 원을 넘으니 7천만 원 구간의 요율을 보면 됩니다.

계약 전 꼭 물어볼 것

제가 복비 때문에 애매했던 적은 대부분 금액을 뒤늦게 확인했을 때였습니다. 집 보고 마음이 급해진 뒤에는 작은 말도 꺼내기 어렵거든요. 그래서 매물을 보러 가기 전이나 가계약금을 넣기 전에 세 가지는 꼭 확인합니다.

• 중개보수는 부가세 포함 금액인지
• 상한 요율 그대로인지, 협의된 금액이 따로 있는지
• 현금영수증 또는 카드 결제가 가능한지
• 계약이 깨질 경우 이미 지급한 비용 처리는 어떻게 되는지

특히 “부가세 별도입니다”라는 말을 계약 당일 듣는 경우가 은근히 있습니다. 100만 원이면 10만 원 차이라 작은 돈이 아니에요. 현금영수증도 당연히 요청할 수 있습니다. 중개보수는 생활비처럼 자주 나가는 돈은 아니지만, 한 번 나갈 때 큽니다.

제가 실제로 챙기는 방식

저는 집을 보러 가기 전에 휴대폰 계산기에 거래금액과 요율을 미리 넣어둡니다. 매매인지 전세인지, 월세인지에 따라 상한액을 먼저 계산해놓으면 현장에서 말이 훨씬 편해집니다. “대략 이 금액 안에서 보면 되는 거죠?”라고 묻는 정도만 해도 분위기가 달라져요.

오피스텔은 또 따로 봐야 합니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 일정한 설비를 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 상한을 적용받는 경우가 많습니다. 그 외 토지, 상가, 사무실 같은 비주택은 0.9% 이내에서 협의하는 구조라 주택보다 금액 차이가 더 날 수 있습니다.

복비는 깎는다는 느낌보다, 기준을 알고 맞춰보는 돈에 가깝습니다. 중개사가 해주는 일도 분명 있고, 서류 확인과 권리관계 설명은 중요한 서비스입니다. 다만 소비자 입장에서도 상한 요율, 부가세, 현금영수증 정도는 알고 있어야 괜한 찝찝함이 남지 않습니다. 집 계약은 이미 큰돈이 오가는 일이라 이런 작은 확인이 생각보다 오래 마음을 편하게 해줍니다.