복비 계산하고 계약 전에 금액 확인하는 방법

얼마 전 이사 비용을 적어보다가 복비 칸에서 손이 멈췄어요. 보증금만 보고 대충 예상했던 금액과 실제 계산 방식이 달랐거든요. 이사에는 잔금, 이삿짐, 청소비까지 들어가니 몇만 원 차이도 작게 느껴지지 않습니다. 복비는 계약하기 전에 상한액을 계산하고, 실제 낼 금액을 중개사와 확인해 두는 게 마음 편했습니다.

복비는 거래금액에 요율을 곱해 계산해요

복비의 정식 명칭은 중개보수예요. 주택은 매매인지 임대차인지, 거래금액이 얼마인지에 따라 상한요율이 달라집니다. 계산식은 ‘거래금액 × 해당 구간의 상한요율’이고, 별도 한도액이 있는 구간은 그 금액도 넘을 수 없어요. 상한액은 받을 수 있는 최대 금액이므로 실제 보수는 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.

예를 들어 서울에서 주택을 3억 원에 매매한다면 2억 원 이상 9억 원 미만 구간의 상한요율 0.4%를 적용합니다. 3억 원의 0.4%는 120만 원이에요. 전세보증금 2억 원인 주택은 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간의 0.3%를 적용해 상한액이 60만 원입니다. 같은 2억 원이라도 매매와 전세의 요율은 다르니 거래 종류부터 확인해야 해요.

낮은 금액대에는 한도액도 챙겨야 합니다. 서울시 요율표 기준으로 주택 매매가 5천만 원 미만이면 상한요율은 0.6%, 한도액은 25만 원이에요. 주택 임대차가 5천만 원 미만이면 0.5%, 한도액은 20만 원입니다. 요율을 곱한 값과 한도액 가운데 작은 금액이 상한이라고 생각하면 계산하기 쉬워요. 주택 중개보수는 지역 조례도 확인해야 하므로, 다른 지역에서 계약한다면 해당 시·도 안내를 보는 편이 정확합니다.

월세는 보증금에 월세를 환산한 금액을 더해요

월세 계약에서 가장 헷갈리는 부분이 거래금액이에요. 보증금만 넣어 계산하는 게 아니라, 보증금에 ‘월세 × 100’을 더합니다. 그 결과가 5천만 원 미만일 때는 ‘보증금 + 월세 × 70’으로 다시 계산해요. 여기서 나온 금액에 임대차 요율을 적용합니다. 월세를 몇 개월 치 내는지와는 별개인 중개보수 계산 방식이에요.

보증금 1천만 원에 월세 40만 원인 서울 주택을 예로 들면, 1천만 원에 4천만 원을 더한 거래금액은 5천만 원입니다. 5천만 원 이상 1억 원 미만 임대차 구간의 상한요율 0.4%를 적용하면 복비 상한은 20만 원이에요. 반면 보증금 500만 원에 월세 30만 원이면 먼저 계산한 금액이 3,500만 원이라 5천만 원 미만입니다. 이때는 월세에 70을 곱해 거래금액을 2,600만 원으로 다시 잡고, 0.5%를 적용해 상한액 13만 원이 나옵니다.

계산기마다 결과가 다르게 보인다면 보증금과 월세의 단위를 잘못 넣지 않았는지, 주택 대신 오피스텔을 선택하지 않았는지 먼저 살펴보세요. 월세를 환산한 거래금액이 정확해야 적용 구간도 맞습니다. 서울시 부동산 중개보수 안내에는 거래 유형과 금액을 입력하는 계산기도 있어 손으로 계산한 값을 확인할 때 편해요.

오피스텔은 주택 요율로 계산하면 차이가 날 수 있어요

집처럼 쓰는 오피스텔이라고 해서 주택 요율이 자동으로 적용되지는 않아요. 전용면적이 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실과 목욕시설 등 정해진 요건을 모두 갖춘 오피스텔은 매매 상한요율이 0.5%, 임대차는 0.4%입니다. 이 요건에 해당하지 않는 오피스텔은 주택·오피스텔 외 부동산 기준인 거래금액의 0.9% 이내가 적용될 수 있어요.

오피스텔을 보러 갈 때는 광고에 적힌 ‘주거용’이라는 말만 보고 복비를 예상하지 않는 게 좋겠습니다. 전용면적과 시설 요건을 확인하고, 중개사에게 어떤 요율을 적용하는지 물어보면 계산이 분명해져요. 상가나 토지도 주택과 요율 체계가 다르니 주택 계산기에 그대로 넣지 않아야 합니다.

계약서에 적을 금액과 부가세까지 확인해요

상한액을 계산했다면 계약 전에 실제 복비를 협의할 차례예요. 저는 거래금액, 적용 요율, 중개보수 금액을 메모해 두고 계약서와 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용을 대조하는 편입니다. 요율은 상한일 뿐 무조건 그만큼 내야 하는 고정 가격이 아니에요. 다만 낮춰 달라는 요청이 언제나 받아들여지는 것도 아니니, 계약 직전에 처음 이야기하기보다 미리 금액을 맞춰 두는 게 덜 번거롭습니다.

부가가치세도 확인할 부분이에요. 서울시 안내는 중개보수의 부가가치세를 별도로 표시합니다. 따라서 안내받은 금액에 부가세가 포함됐는지, 실제 청구액은 얼마인지 계약 전에 확인해야 예상 지출과 어긋나지 않아요. 지급 시기는 중개사와 의뢰인 사이의 약정에 따르고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 끝난 날입니다. 영수증도 받아 두면 나중에 금액을 다시 확인하기 좋습니다.

집을 구할 때는 보증금이나 매매가에 시선이 먼저 가지만, 복비 역시 이사 예산에 들어가는 돈이에요. 거래 종류와 금액으로 상한을 계산한 뒤 실제 지급액까지 적어 두면 잔금 치르는 날의 지출이 훨씬 또렷해집니다.