복비 아끼는 방법, 계약 전 요율표와 계산 순서 이렇게 보세요
얼마 전 지인이 전세 계약을 하면서 복비를 거의 20만 원 가까이 줄였다고 하더라고요. 특별한 흥정을 한 것도 아니고, 계약서 쓰기 전에 중개보수 상한요율을 먼저 계산해보고 “이 금액 안에서 맞춰주실 수 있나요?”라고 물어본 게 전부였습니다. 사실 복비는 부동산 거래할 때 금액이 커서 그냥 넘어가기 쉬운데, 알고 보면 꽤 생활비 차이가 납니다.
복비는 정해진 금액이 아니라 상한선이 있어요
복비의 공식 이름은 중개보수입니다. 여기서 꼭 기억할 부분은 ‘상한요율’이라는 말이에요. 상한이라는 건 그 이상 받으면 안 되는 선이라는 뜻이지, 무조건 그 금액을 다 내야 한다는 뜻은 아닙니다. 그래서 계약 전에 요율을 확인하고 협의하는 게 생각보다 중요합니다.
2026년 8월 기준으로 주택 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 별표 1을 기준으로 봅니다. 매매와 전세·월세가 구간별로 다르고, 일부 낮은 금액 구간에는 한도액도 붙습니다. 법령 원문은 국가법령정보센터의 공인중개사법 시행규칙에서 확인할 수 있고, 중개사무소에도 중개보수·실비 요율표를 게시하게 되어 있습니다.
주택 매매 복비 계산하는 방법
아파트나 빌라 같은 주택 매매는 거래금액에 상한요율을 곱해서 계산합니다. 매매 기준 상한요율은 대략 이렇게 봐두면 편합니다.
- 5천만 원 미만: 0.6%, 한도 25만 원
- 5천만 원 이상 2억 원 미만: 0.5%, 한도 80만 원
- 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4%
- 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5%
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.6%
- 15억 원 이상: 0.7%
예를 들어 8억 원짜리 아파트를 매매한다면 8억 원에 0.4%를 곱해서 상한은 320만 원입니다. 10억 원 매매라면 0.5% 구간이라 상한은 500만 원이고요. 여기서 중요한 건 ‘상한’이라는 점입니다. 실제로는 중개사와 300만 원, 450만 원처럼 낮게 협의할 수 있습니다.
다만 부가가치세는 따로 볼 수 있습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 중개보수에 부가세 10%가 붙을 수 있어요. 그래서 “복비가 총 얼마인가요?”라고 물을 때는 부가세 포함인지, 별도인지까지 같이 확인하는 게 깔끔합니다.
전세와 월세는 거래금액부터 다르게 계산해요
전세는 보증금이 곧 거래금액이라 비교적 쉽습니다. 임대차 상한요율은 다음처럼 구간이 나뉩니다.
- 5천만 원 미만: 0.5%, 한도 20만 원
- 5천만 원 이상 1억 원 미만: 0.4%, 한도 30만 원
- 1억 원 이상 6억 원 미만: 0.3%
- 6억 원 이상 12억 원 미만: 0.4%
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.5%
- 15억 원 이상: 0.6%
예를 들어 전세보증금 3억 원이면 0.3% 구간이라 상한은 90만 원입니다. 7억 원 전세라면 0.4% 구간이라 280만 원까지가 상한입니다. 전세는 보증금이 커질수록 복비도 확 뛰어서, 계약 전 계산을 꼭 해두는 편이 낫습니다.
월세는 조금 헷갈립니다. 보통 보증금에 월세 곱하기 100을 더해 거래금액을 잡습니다. 예를 들어 보증금 2천만 원, 월세 60만 원이면 2천만 원 + 6천만 원이라 거래금액은 8천만 원입니다. 이 경우 임대차 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간이라 0.4%를 곱하고, 한도 30만 원도 같이 봅니다.
그런데 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 100이 아니라 70을 곱하는 방식으로 다시 계산합니다. 보증금 1천만 원, 월세 30만 원이면 처음 계산은 4천만 원이지만 5천만 원 미만이니 1천만 원 + 2천1백만 원으로 봐서 거래금액은 3천1백만 원이 됩니다. 작은 월세방일수록 이 차이가 은근 큽니다.
오피스텔은 면적과 시설 조건을 같이 봐야 해요
오피스텔 복비는 주택과 다르게 따로 봐야 합니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 이 조건을 벗어나는 오피스텔이나 상가·토지 같은 주택 외 부동산은 보통 0.9% 이내에서 협의합니다.
그래서 원룸형 오피스텔 계약할 때는 “주거용이라서 주택 요율인가요?”보다 “오피스텔 별도 요율 적용 대상인가요?”라고 묻는 게 더 정확합니다. 같은 보증금이라도 적용 항목이 달라지면 복비가 크게 달라질 수 있습니다.
복비 줄이려면 계약 전 이 순서로 확인하세요
제가 주변에 제일 자주 말하는 건 계약서 쓰는 자리에서 처음 복비 얘기를 꺼내지 말라는 겁니다. 그때는 이미 마음이 급해져서 협의가 잘 안 됩니다. 매물을 보고 마음에 들었을 때, 가계약금 넣기 전에 중개보수부터 물어보는 게 좋습니다.
- 거래 종류가 매매인지, 전세인지, 월세인지 먼저 구분하기
- 주택인지 오피스텔인지, 상가·토지인지 확인하기
- 거래금액과 상한요율을 직접 계산해보기
- 부가세 포함 금액인지 따로 물어보기
- 계약 전 “총 중개보수 얼마로 진행하나요?”라고 문자나 메신저로 남기기
- 잔금 치를 때 현금영수증 또는 카드 결제 가능 여부 확인하기
복비 협의는 무례한 일이 아닙니다. 상한요율 안에서 서로 정하는 구조라서, 처음부터 차분하게 말하면 생각보다 자연스럽게 조율됩니다. 특히 같은 단지 매물 여러 개를 비교 중이거나, 매매가가 큰 거래라면 몇십만 원 차이는 현실적으로 충분히 생깁니다.
참고한 기준은 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙과 한국공인중개사협회 법령 안내입니다. 실제 계약에서는 지역 조례나 물건 유형에 따라 세부 적용이 달라질 수 있으니, 중개사무소 게시 요율표와 계약서의 중개보수 기재 금액을 같이 보는 습관이 좋습니다. 복비는 한 번 내고 끝나는 돈이지만, 미리 계산해둔 사람과 아닌 사람의 차이가 꽤 선명하게 남습니다.
